Nhìn tín hiệu thị trường để đầu tư

Năm 2007 vừa qua đi với nhiều thăng trầm của thị trường CK VN thì năm 2008 lại đón nhận những phiên sụt giảm “xuyên thủng đáy” đến thê thảm. Nhà đầu tư đang chết dần chết mòn trong khi Nhà nước vẫn “loay hoay” chưa thể tìm ra kế sách thích hợp để cứu vãn tình hình.

Ôn cố

Nhìn lại năm 2007, có thể nói, Chỉ thị 03 khiến nhiều ngân hàng phải chạy đua hết tốc lực để “khớp” với lộ trình ngặt nghèo của Ngân hàng nhà nước (NHNN). Đến giờ G không thấy công bố kết quả cuộc thi? Có lẽ tất cả các thí sinh đều đậu hoặc… đậu vớt! Thôi cũng mừng cho họ vì nghe đâu có thí sinh thi “hăng” quá nên đã giảm được 4.000 tỷ đồng chỉ trong vòng 2 tuần, may là em nó không bị “tẩu hỏa nhập ma” và cho thấy ngân hàng của ta cũng rất giỏi. Hai chữ lộ trình không biết được định nghĩa như thế nào chứ đối với nhà đầu tư chứng khoán thì có nghĩa là… hoãn, hoãn phát hành thêm cổ phiếu, hoãn IPO, hoãn mua ngoại tệ, hoãn đánh thuế…; chỉ có nhà đầu tư nước ngoài (NĐTNN) là không vui khi hoãn IPO, họ nghe nói VN sắp IPO nhiều “hàng khủng” nên đổ tiền vào, nhưng mỗi lần IPO thì kẻ nhiều tiền được mua ít còn người không biết đang có bao nhiêu tiền lại được mua nhiều (NĐTNN được mua 29,5 triệu trong số 97,5 triệu cổ phần đấu giá Vietcombank), tính trung bình NĐTNN được mua bằng giá trị cổ phần trong đợt đấu giá VCB (khoảng 200 triệu USD) thì số tiền họ đổ vào TTCK Việt Nam năm 2007 (hơn 5 tỷ USD) đã dư để mua hơn 10 “con khủng long” như VinaPhone, MobiFone, BIDV, Vietinbank, Agribank, Vietnam Airlines… Nếu có hoãn thì lộ trình 2010 cũng phải hoàn thành. Tính trung bình mỗi quý nhà đầu tư trong và ngoài nước sẽ được dự 1 bữa tiệc lớn cùng hàng chục, hàng trăm tiệc nhỏ. Nhưng chưa ai đặt ra chỉ tiêu đến 2010 thì số lượng tài khoản của nhà đầu tư sẽ là bao nhiêu và có đủ lực để tham gia IPO chứ những nhà đầu tư hiện nay thì có thừa nỗi sợ hãi IPO! Lộ trình do chính sách đặt ra, để thị trường phát triển thì chính sách cần minh bạch nhằm tạo ra lộ trình hợp lý.

Trong khi đó, Chỉ thị 03 được nhiều quan chức thông báo sẽ sửa theo hướng “kích cầu”, nhưng khi Quyết định 03 chính thức ban hành vào những ngay đầu năm 2008 thì các phân tích đều cho thấy thực chất là “cắt cầu”.

Trong khi đó Bộ Tài chính mới đây đưa ra các giải pháp hỗ trợ thị trường khi VN-Index xuống dưới 800 điểm nhưng cũng không quên kèm theo nhận định “thị trường trở về giá trị thật là cần thiết”. Từ đó có thể suy luận rằng năm 2007, Bộ đã ngồi nhìn thị trường xuống với thái độ hài lòng và chỉ ra tay “cứu” khi thị trường xuống hơi… quá. đáng tiếc là Bộ không cho biết xuống đến mức nào mới là giá trị thật, trong khi báo cáo của các tập đoàn tài chính nước ngoài đều chỉ rõ VN-Index ở mức 900 điểm thì nên mua vào.

Tri tân…

Năm 2008 những yếu tố nào sẽ ảnh hưởng đến con sóng của TTCK VN? Con sóng lớn nhất lại đến từ bên kia đại dương. Khủng hoảng kinh tế Mỹ vẫn chưa có dấu hiệu chấm dứt. Chưa biết nó thế nào đành gieo thử một quẻ đầu xuân. Căn cứ theo kinh Dịch, chu kỳ khủng hoảng kinh tế thế giới 60 năm diễn ra một lần, giai đoạn 1930 và tiếp đó là giai đoạn 1990, vì vậy năm 2008 chưa nằm trong chu kỳ khủng hoảng lớn mà có chăng chỉ là một cơn khủng hoảng nhỏ. Và biết đâu đó lại là cơ hội cho Trung Quốc giải ngân 250 tỷ USD trong số 1.500 tỷ USD dự trữ ngoại hối hay nhà tài phiệt Warren Buffett bắt đầu thực hiện chiến lược “mua và giữ”.

Năm nay, nhà đầu tư sẽ tiếp tục dè chừng các đợt IPO, không quên ngó sang NĐTNN, đón thị trường OTC chính thức được khai màn, chờ tin DN niêm yết ở sàn ngoại và tính toán với thuế thu nhập cá nhân…? Đó chắc chắn sẽ là những yếu tố tạo sóng cho thị trường. Nhưng trên hết vẫn là chính sách của các cơ quan quản lý thị trường. Những giải pháp nhằm vực dậy thị trường vừa qua của các cơ quan quản lý mới là tạm thời, chưa có giải pháp nào thực sự mang ý nghĩa “kích cầu” lâu dài. Dù tâm lý nhà đầu tư thế nào thì thị trường luôn đúng và vì vậy những chính sách thuộc về thị trường mới là chính sách hay. Phải nhớ rằng quy mô vốn hóa thị trường 500.000 tỷ đồng (chiếm 40% GDP) là công của nhà đầu tư, những người đã bỏ tiền bạc và công sức để gây dựng nên con số đó.

Mong cho một năm mới, nhà đầu tư ngoại thì không buồn, nội thì không nản và IPO thì suôn sẻ. Còn nhà đầu tư, hãy đầu tư theo điều kiện và tín hiệu thị trường!

                                                                Chu Mạnh Quân

                                   Diễn đàn doanh nghiệp 01/3/2008

Vì sao giá đất cao ?

         Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam dù đang tồn tại nghịch lý giá đất quá cao so với tình trạng kinh tế của đất nước nhưng vẫn được giới đầu tư BĐS trong và ngoài nước đánh giá là thị trường đầy tiềm năng. Với nhận định đó cùng với việc TPHCM dự kiến sẽ ban hành bảng giá đất năm 2008 cao hơn so với bảng giá hiện hành thì có thể khẳng định giá BĐS ở Việt Nam sẽ tiếp tục tăng. Có thể nhận định giá đất tăng cao do một số yếu tố sau:

          1. Đầu cơ

          Nguyên nhân đầu tiên và quan trọng nhất hẳn nhiên là…đầu cơ. Qua một cuộc khảo sát thị trường của VietRees đã cho thấy 60% khách hàng mua là để …bán, đó là nguyên nhân mà phần lớn các dự án nhà phố, chung cư sau khi xây xong đều vắng người. Các công ty bất động sản cũng tham gia vào quá trình đầu cơ này bằng cách ưu tiên khách hàng thân quen để bán cho nhanh, khuyến khích khách hàng mua số lượng lớn… Và dù đã được quảng cáo là giá gốc nhưng nếu bạn quen biết thì vẫn có thể mua được với một giá gốc…khác. Nhiều công ty thực hiện ưu đãi cho nhân viên bằng cách giao cho mỗi người một số lượng căn hộ nhất định, ai bán được được sẽ hưởng hoa hồng, giá cả sẽ tiếp tục được đẩy lên qua nhiều tầng lớp trung gian.

          2. Tham nhũng, buôn lậu

          Tiền từ tham nhũng, buôn lậu sẽ được đưa vào đâu ? Tất nhiên, BĐS sẽ là địa chỉ quan trọng được nhắc đến. Số tiền này khi đổ vào BĐS thường không chú trọng về giá mà chủ yếu là để giữ và chuyển thành tiền sạch. Đây là nguyên nhân góp phần đẩy giá đất lên cao, chỉ riêng trong lĩnh vực xây dựng cơ bản tỷ lệ thất thoát được cho là lên đến 30% (nếu số tiền chi cho xây dựng cơ bản là 100.000 tỷ đồng thì số lượng thất thoát sẽ là 30.000 tỷ). Thực tế những ông chủ sở hữu BĐS tại Phú Mỹ Hưng có rất nhiều địa chỉ đến từ Hà Nội và các tỉnh thành khác.

          3. “Nóng” và “lạnh”, nguồn tiền trong dân là rất lớn

          Với một nền kinh tế tiền mặt như nước ta thì số tiền nhàn rỗi trong dân luôn chỉ là ước đoán. Vấn đề là từ trước đến nay người dân chỉ có BĐS là địa chỉ đầu tư đáng tin cậy hơn so với đầu tư vàng (cần có kiến thức và phụ thuộc nhiều vào thế giới), chứng khoán (chỉ mới nổi từ cuối năm 2006 và nhiều rủi ro). Một đặc trưng của thị trường BĐS Việt Nam là sau một cơn “sốt” sẽ có một thời kỳ đóng băng kéo dài nhiều năm. Và dù rơi vào tình trạng đóng băng nhưng giá đất không hề giảm hoặc chỉ giảm ít. Điều đó chứng tỏ sức “lì” rất lớn của giới đầu cơ, cho thấy nguồn tiền đầu tư không hề chịu áp lực trả nợ cũng như họ sẵn sàng “ôm hàng” trong vài năm để chờ cơ hội.

          4. Tâm lý coi trọng đất

          “Tấc đất, tấc vàng”, thậm chí nhiều khu đất đã trở thành “tấc đất, tấc kim cương”. Câu thành ngữ cho thấy người Việt Nam từ xa xưa đã đề cao giá trị của đất đai, đó có thể là đất hương hoả, đất hợp tuổi, hợp phong thuỷ và…”đất lành chim đậu”. Ở vùng nào có nhiều người học giỏi thì được gọi là… đất học chứ không phải là làng học hay xã học !? “An cư rồi mới lạc nghiệp”, nhưng nếu “an” ở chung cư thì vẫn chờ ngày “lạc” lối… xuống đất. Để xoá bỏ tâm lý này là việc không dễ dàng khi mà dù đã ở chung cư cao cấp vẫn có thể gặp rất nhiều phiền toái. Còn nói theo kiểu dân dã thì “người đông thêm mà đất lại không thể…nở ra” quả thật không thể sai được.   

          5. Cung cầu mất cân bằng

          Sự mất cân bằng diễn ra ở tất cả các phân khúc: văn phòng cho thuê, khách sạn, biệt thự, căn hộ cao cấp, chung cư thu nhập trung bình và thấp. Chỉ tính riêng số lượng Việt kiều và người nước ngoài được phép mua nhà tại Việt Nam cũng đã là một con số khổng lồ. Theo ước tính của Bộ Xây dựng, số lượng người nước ngoài được phép mua nhà sẽ khoảng 25.000 người, trong khi số lượng Việt kiều nếu tính khiêm tốn cũng phải ít nhất 100.000 người (số tiền kiều hối gửi về nước hàng năm đã vượt 5 tỷ USD). Nếu chính sách, thủ tục của Nhà nước thông thoáng thì chỉ riêng sức mua của số khách hàng này cũng đủ làm thị trường bước vào một cơn “sốt” mới. Nghệ thuật kinh doanh cần phải tạo “sốt” để bán nhanh và được giá. Nhưng với tình trạng cung cầu mất cân bằng thì những dự án gây “sốt” vừa qua như Vista, Sky Garden sẽ chưa phải là cuối cùng. Thị trường cao cấp chưa bão hoà thì doanh nghiệp sẽ tiếp tục bỏ quên mảng dành cho người thu nhập thấp và trung bình, trong khi phần lớn người dân có nhu cầu về nhà ở lại nằm ở phân khúc này.

          6. “Cầu” nặng ở hai đầu !

          Đây là vấn đề của sự phát triển kinh tế mạnh ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM. Nhìn lại thị trường BĐS trong thời gian vừa qua thì thấy chỉ có thêm một số thành phố như Đà Nẵng, Bình Dương, Cần Thơ, Hải Phòng… là có thị trường mới phát triển và cung cầu vẫn chưa đến mức thiếu hụt, trong khi giá BĐS cao và “sốt” chủ yếu tập trung tại Hà Nội và TPHCM, hai trung tâm kinh tế hàng đầu của đất nước. Tại đây không chỉ người Việt Nam mà còn có phần lớn cá nhân, doanh nghiệp, cơ quan nước ngoài cũng có nhu cầu về nhà ở và phần lớn đều là cao cấp.

          7. Ai đang ở thế chủ động ?

          Cây gậy pháp luật là công cụ quan trọng để Nhà nước điều tiết thị trường BĐS. Nhưng có bao nhiêu văn bản pháp luật quy định về đất đai, xây dựng, nhà ở đã bị các công ty xây dựng, bất động sản và giới đầu cơ…”lách” qua một cách dễ dàng !? Sau khi quy định cấm phân lô bán nền được ban hành thì các công ty BĐS đã nhanh chóng “sửa sai” bằng “Hợp đồng góp vốn” và các cơ quan quản lý lại tiếp tục cấm huy động vốn khi chưa xây xong phần móng ! Bảng giá đất thì luôn có xu hướng đưa giá Nhà nước lên bằng với giá thị trường, chưa thấy nói đến việc kéo giá thị trường xuống bằng giá Nhà nước.

          Hơn nữa, Nhà nước cũng muốn bán được đất với giá cao thông qua hình thức đấu giá. Kết quả đấu giá những khu đất vàng của TPHCM sắp tới đây chắc chắn sẽ có mức giá cao ngất ngưởng nhưng chẳng hề ảo chút nào khi Nhà nước sẽ thu về “tiền tươi thóc thật”.

          Tóm lại, thị trường BĐS VN đã và đang được hỗ trợ bởi những “yếu tố giá cao”, trong khi những “yếu tố giá thấp” như chính sách thuế, nguồn cung lớn, thị trường minh bạch…thì chưa có hoặc chưa hoàn thiện. Vì vậy, nhanh chóng áp dụng chính sách thuế đối với diện tích đất đầu cơ là biện pháp quan trọng để giảm giá đất hoặc chí ít cũng góp phần hạ nhiệt thị trường. Tuy nhiên, khi nguồn cung chưa đủ thì vẫn chưa đến lượt người có thu nhập thấp sở hữu một căn nhà.  

                                                               Chu Mạnh Quân

                                                               Đầu tư chứng khoán